В уездном городе, от коего «три года скачи, ни до какого государства не доедешь», городничий, Антон Антонович Сквозник-Дмухановский, собирает чиновников, дабы сообщить пренеприятное известие: письмом от знакомца он уведомлен, что в их город едет «ревизор из Петербурга, инкогнито. И еще с секретным предписанием». Городничий — всю ночь снились две крысы неестественной величины — предчувствовал дурное. Выискиваются причины приезда ревизора, и судья, Аммос Федорович Ляпкин-Тяпкин (который прочитал «пять или шесть книг, а потому несколько вольнодумен»), предполагает затеваемую Россией войну. Городничий меж тем советует Артемию Филипповичу Землянике, попечителю богоугодных заведений, надеть на больных чистые колпаки, распорядиться насчет крепости куримого ими табака и вообще, по возможности, уменьшить их число; и встречает полное сочувствие Земляники, почитающего, что «человек простой: если умрет, то и так умрет; если выздоровеет, то и так выздоровеет». Судье городничий указывает на «домашних гусей с маленькими гусенками», что шныряют под ногами в передней для просителей; на заседателя, от которого с детства «отдает немного водкою»; на охотничий арапник, что висит над самым шкапом с бумагами. С рассуждением о взятках (и в частности, борзыми щенками) городничий обращается к Луке Лукичу Хлопову, смотрителю училищ, и сокрушается странным привычкам, «неразлучным с ученым званием»: один учитель беспрестанно строит рожи, другой объясняет с таким жаром, что не помнит себя («Оно, конечно, Александр Македонский герой, но зачем же стулья ломать? от этого убыток казне»).

Появляется почтмейстер Иван Кузьмич Шпекин, «простодушный до наивности человек». Городничий, опасаясь доносу, просит его просматривать письма, но почтмейстер, давно уж читая их из чистого любопытства («иное письмо с наслаждением прочтешь»), о петербургском чиновнике ничего пока не встречал. Запыхавшись, входят помещики Бобчинский и Добчинский и, поминутно перебивая друг друга, рассказывают о посещении гостиничного трактира и молодом человеке, наблюдательном («и в тарелки к нам заглянул»), с эдаким выражением в лице, — одним словом, именно ревизоре: «и денег не платит, и не едет, кому же б быть, как не ему?»

Чиновники озабоченно расходятся, городничий решает «ехать парадом в гостиницу» и отдает спешные поручения квартальному относительно улицы, ведущей к трактиру, и строительства церкви при богоугодном заведении (не забыть, что она начала «строиться, но сгорела», а то ляпнет кто, что и не строилась вовсе). Городничий с Добчинским уезжает в большом волнении, Бобчинский петушком бежит за дрожками. Являются Анна Андреевна, жена городничего, и Марья Антоновна, дочь его. Первая бранит дочь за нерасторопность и в окошко расспрашивает уезжающего мужа, с усами ли приезжий и с какими усами. Раздосадованная неудачей, она посылает Авдотью за дрожками.

В маленькой гостиничной комнате на барской постели лежит слуга Осип. Он голоден, сетует на хозяина, проигравшего деньги, на бездумную его расточительность и припоминает радости жизни в Петербурге. Является Иван Александрович Хлестаков, молодой глуповатый человек. После перебранки, с возрастающей робостью, он посылает Осипа за обедом — а не дадут, так за хозяином. За объяснениями с трактирным слугою следует дрянной обед. Опустошив тарелки, Хлестаков бранится, об эту пору справляется о нем городничий. В темном номере под лестницей, где квартирует Хлестаков, происходит их встреча. Чистосердечные слова о цели путешествия, о грозном отце, вызвавшем Ивана Александровича из Петербурга, принимаются за искусную выдумку инкогнито, а крики его о нежелании идти в тюрьму городничий понимает в том смысле, что приезжий не станет покрывать его проступков. Городничий, теряясь от страха, предлагает приезжему денег и просит переехать в его дом, а также осмотреть — любопытства ради — некоторые заведения в городе, «как-то богоугодные и другие». Приезжий неожиданно соглашается, и, написав на трактирном счете две записки, Землянике и жене, городничий отправляет с ними Добчинского (Бобчинский же, усердно подслушивавший под дверью, падает вместе с нею на пол), а сам едет с Хлестаковым.

Анна Андреевна, в нетерпении и беспокойстве ожидая вестей, по-прежнему досадует на дочь. Прибегает Добчинский с запискою и рассказом о чиновнике, что «не генерал, а не уступит генералу», о его грозности вначале и смягчении впоследствии. Анна Андреевна читает записку, где перечисление соленых огурцов и икры перемежается с просьбою приготовить комнату для гостя и взять вина у купца Абдулина. Обе дамы, ссорясь, решают, какое платье кому надеть. Городничий с Хлестаковым возвращаются, сопровождаемые Земляникою (у коего в больнице только что откушали лабардана), Хлоповым и непременными Добчинским и Бобчинским. Беседа касается успехов Артемия Филипповича: со времени его вступления в должность все больные «как мухи, выздоравливают». Городничий произносит речь о своем бескорыстном усердии. Разнежившийся Хлестаков интересуется, нельзя ли где в городе поиграть в карты, и городничий, разумея в вопросе подвох, решительно высказывается против карт (не смущаясь нимало давешним своим выигрышем у Хлопова). Совершенно развинченный появлением дам, Хлестаков рассказывает, как в Петербурге приняли его за главнокомандующего, что он с Пушкиным на дружеской ноге, как управлял он некогда департаментом, чему предшествовали уговоры и посылка к нему тридцати пяти тысяч одних курьеров; он живописует свою беспримерную строгость, предрекает скорое произведение свое в фельдмаршалы, чем наводит на городничего с окружением панический страх, в коем страхе все и расходятся, когда Хлестаков удаляется поспать. Анна Андреевна и Марья Антоновна, отспорив, на кого больше смотрел приезжий, вместе с городничим наперебой расспрашивают Осипа о хозяине. Тот отвечает столь двусмысленно и уклончиво, что, предполагая в Хлестакове важную персону, они лишь утверждаются в том. Городничий отряжает полицейских стоять на крыльце, дабы не пустить купцов, просителей и всякого, кто бы мог пожаловаться.

Чиновники в доме городничего совещаются, что предпринять, решают дать приезжему взятку и уговаривают Ляпкина-Тяпкина, славного красноречием своим («что ни слово, то Цицерон с языка слетел»), быть первым. Хлестаков просыпается и вспугивает их. Вконец перетрусивший Ляпкин-Тяпкин, вошед с намерением дать денег, не может даже связно отвечать, давно ль он служит и что выслужил; он роняет деньги и почитает себя едва ли уже не арестованным. Поднявший деньги Хлестаков просит их взаймы, ибо «в дороге издержался». Беседуя с почтмейстером о приятностях жизни в уездном городе, предложив смотрителю училищ сигарку и вопрос о том, кто, на его вкус, предпочтительнее — брюнетки или блондинки, смутив Землянику замечанием, что вчера-де он был ниже ростом, у всех поочередно он берет «взаймы» под тем же предлогом. Земляника разнообразит ситуацию, донося на всех и предлагая изложить свои соображения письменно. У пришедших Бобчинского и Добчинского Хлестаков сразу просит тысячу рублей или хоть сто (впрочем, довольствуется и шестьюдесятью пятью). Добчинский хлопочет о своем первенце, рожденном ещё до брака, желая сделать его законным сыном, — и обнадежен. Бобчинский просит при случае сказать в Петербурге всем вельможам: сенаторам, адмиралам («да если эдак и государю придется, скажите и государю»), что «живет в таком-то городе Петр Иванович Бобчинский».

Спровадив помещиков, Хлестаков садится за письмо приятелю Тряпичкину в Петербург, с тем чтобы изложить забавный случай, как приняли его за «государственного человека». Покуда хозяин пишет, Осип уговаривает его скорее уехать и успевает в своих доводах. Отослав Осипа с письмом и за лошадьми, Хлестаков принимает купцов, коим громко препятствует квартальный Держиморда. Они жалуются на «обижательства» городничего, дают испрошенные пятьсот рублей взаймы (Осип берет и сахарную голову, и многое еще: «и веревочка в дороге пригодится»). Обнадеженных купцов сменяют слесарша и унтер-офицерская жена с жалобами на того же городничего. Остальных просителей выпирает Осип. Встреча с Марьей Антоновной, которая, право, никуда не шла, а только думала, не здесь ли маменька, завершается признанием в любви, поцелуем завравшегося Хлестакова и покаянием его на коленях. Внезапно явившаяся Анна Андреевна в гневе выставляет дочь, и Хлестаков, найдя её еще очень «аппетитной», падает на колени и просит её руки. Его не смущает растерянное признание Анны Андреевны, что она «в некотором роде замужем», он предлагает «удалиться под сень струй», ибо «для любви нет различия». Неожиданно вбежавшая Марья Антоновна получает выволочку от матери и предложение руки и сердца от все ещё стоящего на коленях Хлестакова. Входит городничий, перепуганный жалобами прорвавшихся к Хлестакову купцов, и умоляет не верить мошенникам. Он не разумеет слов жены о сватовстве, покуда Хлестаков не грозит застрелиться. Не слишком понимая происходящее, городничий благословляет молодых. Осип докладывает, что лошади готовы, и Хлестаков объявляет совершенно потерянному семейству городничего, что едет на один лишь день к богатому дяде, снова одалживает денег, усаживается в коляску, сопровождаемый городничим с домочадцами. Осип заботливо принимает персидский ковер на подстилку.

Проводив Хлестакова, Анна Андреевна и городничий предаются мечтаниям о петербургской жизни. Являются призванные купцы, и торжествующий городничий, нагнав на них великого страху, на радостях отпускает всех с Богом. Один за другим приходят «отставные чиновники, почетные лица в городе», окруженные своими семействами, дабы поздравить семейство городничего. В разгар поздравлений, когда городничий с Анною Андреевной средь изнывающих от зависти гостей почитают уж себя генеральскою четою, вбегает почтмейстер с сообщением, что «чиновник, которого мы приняли за ревизора, был не ревизор». Распечатанное письмо Хлестакова к Тряпичкину читается вслух и поочередно, так как всякий новый чтец, дойдя до характеристики собственной персоны, слепнет, буксует и отстраняется. Раздавленный городничий произносит обличительную речь не так вертопраху Хлестакову, как «щелкоперу, бумагомараке», что непременно в комедию вставит. Общий гнев обращается на Бобчинского и Добчинского, пустивших ложный слух, когда внезапное явление жандарма, объявляющего, что «приехавший по именному повелению из Петербурга чиновник требует вас сей же час к себе», — повергает всех в подобие столбняка. Немая сцена длится более минуты, в продолжение коего времени никто не переменяет положения своего. «Занавес опускается».